案情回顧

2009年2月，屈某與梁某簽約合作建房，約定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某負責出資建房42套，建成后，房屋產權歸梁某所有，但梁某應給屈某12套房屋或人民幣120萬元。2009年8月，房屋建成，因土地手續上是程某的名字，所以房產證辦在了程某名下。根據屈某意愿，梁某付給屈某人民幣120萬元。梁某打算房屋賣出后，直接由程某與購房者辦理過戶手續。

2009年至2012年，朱某陸續向梁某交齊房款13萬元，購買了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因房屋所有權人程某欲等另外一處房屋建成后一并辦理產權事宜，因此朱某未能與程某辦理過戶手續。2016年8月，買房人朱某與梁某簽訂《房屋買賣補簽合同》。2016年7月，屈某、程某因與馬某的債務糾紛被河南省鄭州市中級人民法院強制執行347萬元的財產，屈某與梁某合建房屋被查封，因此買房人朱某所購房屋也被查封。朱某提出執行異議被駁回后，提出執行異議之訴。

法院判決

法院經審理認為，梁某建好房屋并支付屈某120萬元人民幣后，處分涉案房屋并收取房款符合雙方合作建房的約定。

買房人朱某已支付涉案房屋購房款，并在法院查封前已入住，實際占有使用該房屋。雖然朱某與梁某的房屋買賣合同是在法院查封后補簽，但不能否認涉案房屋在法院查封之前已形成事實上的房屋買賣關系并由案外人實際占有使用。

朱某基于購買占有使用房屋并對這一特定財產享有期待權。馬某基于與屈某、程某之間的民間借貸形成的一般債權，對屈某、程某名下財產享有一般期待權，而不是對特定財產的期待權。二者相比，買房人朱某對涉案房屋的權益優先于馬某的普通金錢債權，因此朱某對涉案房屋享有的民事權益足以排除執行。法院判決，不得執行該房產。

法官說法

張林利  鄭州中院執行裁判庭副庭長

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條及第二十九條分別針對一般房屋買受人及商品房消費者異議成立的要件進行列舉。本案中，因梁某系涉案房屋的合作建房人，類似于開發商的地位，朱某自梁某處購買了涉案房屋，故法院參照適用了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定。無論是一般房屋買受人還是商品房消費者，房屋交易行為真實與否都是案外人執行異議之訴的審查重點。而交易的真實性又往往通過合法有效的書面房屋買賣合同（通過中介簽訂合同、已經過網簽備案等等）、實際支付房款的憑證以及占有居住所形成的生活痕跡等等體現。所以保存好購房合同、付款憑證、房屋交付憑證及實際占有居住產生的水、電、氣、暖、物業等交費憑證非常重要。當然，購買房屋后及時辦理過戶登記手續，是保障自身權益，避免風險產生的最有效手段。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百零八條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

權衡利益綜合考慮

不動產買受人對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人的責任財產范圍，異議人、申請執行人及被執行人對案涉房屋各自享有的權利性質，以及案涉房屋的屬性、功能等方面進行綜合判斷。

1.界定責任財產范圍。在責任財產范圍內，可執行特定財產，責任財產之外的財產，不得執行。買房人朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋，該房屋已脫離程某責任財產范圍，程某無權用該房屋償債，馬某亦不能要求程某以該房屋償債。

2.明確物權期待權與債權的保護順位。朱某支付全部購房款并實際占有使用房屋，獲得了一定的對外公示效力，雖不及物權登記效力，其物權期待權已超過馬某享有的普通金錢債權，應優先保護。

3.保障居住與生存權益。朱某購房用于自住，房屋對朱某具有居住保障功能，具有一定的生存利益，相對于馬某享有的普通金錢債權，朱某的居住、生存權益有優先保護的價值和意義。

法院提醒

買賣房屋易發生糾紛，廣大購房者應當充分認識到不動產物權登記效力的重要性，購買房屋要及時辦理不動產登記，即使不能及時登記，也要保存好購房合同、付款憑證、交付憑證及實際居住產生的水、電、氣、暖、物業等費用憑證，以避免產生糾紛時因證據不足造成損失。