【裁判要旨】1.基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。2.案涉房屋依法登記的物權權利人應是真實物權權利人。他人主張其借登記人名義購買房屋的事實即使屬實，雙方間的委托購房協議也僅具有債權性質，并非法律規定可以發生物權變動的法定事由，不能產生物權變動的法律后果。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2020）最高法民申5818號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：康凱，男，1967年3月14日出生，漢族，住北京市朝陽區。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：金洲集團有限公司，住所地浙江省湖州市二里橋路57號。

法定代表人：俞錦方，該公司董事長。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：中熱科（廊坊）環境科技開發有限公司，住所地河北省廊坊市經濟技術開發區紫薇道3號。

法定代表人：趙靜，該公司董事長。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：康健，男，1970年5月15日出生，漢族，住北京市朝陽區。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：虞洋，女，1973年8月22日出生，漢族，住北京市朝陽區。

再審申請人康凱因與被申請人金洲集團有限公司（以下簡稱金洲公司）、中熱科（廊坊）環境科技開發有限公司（以下簡稱中熱科公司）、康健及虞洋案外人執行異議之訴一案，不服浙江省高級人民法院（2019）浙民終1542號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

康凱申請再審稱，原判決認定的基本事實缺乏證據證明，適用法律確有錯誤。主要事實和理由：康凱與康健于2001年5月20日簽署了《委托購買房屋協議書》，借名買房合同有效，按照合同的約定，康健只是房屋的名義所有人，借名人康凱享有實際權利，不動產登記簿上記載的事項與實際狀況不一致，康凱有權申請更正登記或要求康健配合辦理過戶手續。尤其是因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定其對案涉房屋享有的財產權利。故依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定申請再審，請求撤銷原判決，依法改判。

本院經審查認為，根據案件基本事實及法律規定，康凱的申請再審事由不能成立，理由如下：

2001年5月29日，康健與北京市華遠健翔房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》購買案涉房屋，且辦理了房屋產權登記，登記產權為康健個人所有。后康健因借款合同糾紛，案涉房屋被金洲公司申請予以強制執行。案外人康凱向法院提出執行異議被駁回后遂提起本案執行異議之訴。雖然康凱提交了《商品房買賣合同》、《委托購買房屋協議書》等相關證據，但鑒于康凱陳述其與康健系兄弟的特殊關系等事實，原審認定上述證據并不足以認定康凱借康健名義購買案涉房屋，并無不當。更為重要的是，基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規定的公示方式，才能取得對抗第三人的效果。在借名買房的情況下，借名人與出名人之間的借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。本案中，案涉房屋依法登記的物權權利人是康健，康健應是案涉房屋的真實物權權利人。康凱主張其借康健名義購買案涉房屋的事實即使屬實，其與康健因此簽訂的《委托購買房屋協議書》也僅具有債權性質，并非法律規定可以發生物權變動的法定事由，不能產生物權變動的法律后果，康凱對案涉房屋僅享有依據該委托協議，要求康健將案涉房屋辦理過戶登記至其名下的債權請求權，依法不享有物權。因此，原審認定康凱并非案涉房屋物權的真實權利人，其以借康健名義購買案涉房屋為由，請求排除對該房屋的強制執行，不予支持，適用法律亦無不當。

綜上，康凱提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回康凱的再審申請。

審   判   長  何　抒

審   判   員  楊　春

審   判   員  楊心忠

二〇二〇年十一月二十三日 

書   記   員　李　璐

來源：民事審判