正 文
隨著執(zhí)行力度的加大，各省根據(jù)自省的現(xiàn)狀，及依據(jù)《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題》的通知、《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》等相關(guān)法律紛紛出臺相應(yīng)的解決方案。依江蘇省為例，為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定了《關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答蘇高法[2018]86號》的解答，供參考。
在集體土地上建造的房屋，是否可以處置?
(一)在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置?
參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險。
(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置?
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。
確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補償?shù)模瑘?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標(biāo)準(zhǔn)確定。
在國有建設(shè)用地上建造的無證房屋，是否可以處置?
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。
被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行?
被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)，開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。
人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。
在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。
對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。
對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行?
生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務(wù)人，對于下列財產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。
(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn);
(二)登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認(rèn)屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn);
(三)對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。
對于共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導(dǎo)致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。
對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準(zhǔn);沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。
在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對應(yīng)的價款申請排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務(wù)人對此予以認(rèn)可的，人民法院可以準(zhǔn)許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對應(yīng)的價款即可。
共有人及未成年人子女基于實體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。
附：
最高人民法院
關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知
法〔2012〕151號
各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院：
現(xiàn)將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》(建法函〔2012〕102號)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請參照執(zhí)行，并在執(zhí)行中注意如下問題：
一、各級人民法院在執(zhí)行程序中，既要依法履行強制執(zhí)行職責(zé)，又要尊重房屋登記機(jī)構(gòu)依法享有的行政權(quán)力：既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。
二、執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的。執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。
三、執(zhí)行法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執(zhí)行法院應(yīng)在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定，參照行政規(guī)章，對其說明理由進(jìn)行審查。理由成立的，撤銷或變更《協(xié)助執(zhí)行通知書》并書面通知房屋登記機(jī)構(gòu)：理由不成立的，書面通知房屋登記機(jī)構(gòu)限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理。
特此通知。
最高人民法院
2012年6月15日
附件：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》
建法函[2012]102號
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳：
《關(guān)于無證房產(chǎn)可否依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的請示》(浙建房[2011]72號)收悉。經(jīng)商最高人民法院，函復(fù)如下：
一、對已辦理初始登記的房屋，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求予以辦理。
二、對未辦理初始登記的房屋，在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;不具備初始登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前，房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。
三、房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二0一二年五月三十日
附：江蘇高院的詳細(xì)操作指引
江蘇省高級人民法院
關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答
蘇高法[2018]86號
為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實際，制定本解答。
一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置?
(一)在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置?
參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風(fēng)險由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險。
(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置?
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。
確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執(zhí)行人)補償?shù)模瑘?zhí)行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價標(biāo)準(zhǔn)確定。
二、在國有建設(shè)用地上建造的無證房屋，是否可以處置?
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。
三、被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行?
被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)，開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。
人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達(dá)預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔(dān)法律責(zé)任。
在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。
對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。
四、對于被執(zhí)行人與案外人(含配偶)共有的財產(chǎn)以及未成年子女名下財產(chǎn)，如何執(zhí)行?
生效法律文書僅載明被執(zhí)行人個人為債務(wù)人，對于下列財產(chǎn)，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。
(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財產(chǎn)品等，婚后登記在被執(zhí)行人配偶單方名下的房產(chǎn)、車輛以及婚后登記在被執(zhí)行人和其配偶雙方名下的房產(chǎn)、車輛等財產(chǎn);
(二)登記在被執(zhí)行人及其他人名下的共有財產(chǎn)以及登記在案外人名下但案外人承認(rèn)屬于被執(zhí)行人財產(chǎn)或同意作為被執(zhí)行人財產(chǎn)接受強制執(zhí)行的財產(chǎn);
(三)對于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數(shù)額存款，登記在被執(zhí)行人未成年子女單方名下的房產(chǎn)、車輛或者登記在被執(zhí)行人和其未成年子女名下的房產(chǎn)等，執(zhí)行法院可以執(zhí)行。
對于共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先行實物分割后執(zhí)行，但不能實物分割或分割會導(dǎo)致財產(chǎn)價值明顯減損的，執(zhí)行法院可以整體處置。
對于處置后變價款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額為限。被執(zhí)行人在共有財產(chǎn)中所占份額，以登記公示為準(zhǔn);沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執(zhí)行人配偶單方名下以及被執(zhí)行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產(chǎn)，原則上以1/2份額為限執(zhí)行。
在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對應(yīng)的價款申請排除執(zhí)行，債權(quán)人和債務(wù)人對此予以認(rèn)可的，人民法院可以準(zhǔn)許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分對應(yīng)的價款即可。
共有人及未成年人子女基于實體權(quán)利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。
來源：法務(wù)之家
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