一、案件導入

2012年8月9日，甲、乙簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》，甲購買乙的房屋。該房屋為乙按揭付款購買的房屋，設有銀行抵押權，貸款尚未結清。協(xié)議訂立后甲向乙支付132萬元購房款，并由甲繼續(xù)償還按揭貸款，雙方約定在貸款全部結清后由乙協(xié)助甲辦理過戶登記。甲購買房屋后一直占有使用，按期歸還銀行按揭貸款，至2018年1月份還清。甲自購買房屋后多次催促乙為其辦理過戶登記，但乙以工作忙在外地為由推脫。

2016年3月，因乙對外欠款，涉案房屋被鄭州市中原區(qū)人民法院查封。甲得知后向鄭州市中原區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，得到支持。第三人丙不服一審判決，上訴至鄭州市中級人民法院，該院改判支持第三人丙的上訴請求，駁回甲對涉案房屋的異議請求。

二、裁判要旨

一審法院認為：“房屋買賣協(xié)議簽訂之時，甲對房屋設定抵押雖然是明知的，但甲對乙是否對外存在欠款并不明知，本案涉案房屋，因存在房屋貸款無法過戶，甲持有涉案房屋的房屋還貸銀行卡，按時償還房屋貸款，甲亦催過乙辦理過戶，但因乙原因未能及時過戶，并非甲原因造成，故涉案房屋并非因甲自身原因未辦理過戶登記”

二審法院認為：“本案中甲購買涉案房屋未能辦理過戶登記，原因在于甲購買該房屋之前，該房屋上已經(jīng)設定有其他人的抵押權登記，甲購買本案所涉房屋沒有履行合理的注意義務，忽略了他人權利障礙，導致所購房屋上因存在他人抵押權而無法辦理過戶登記，故未辦理過戶登記是因買受人甲自身的原因，其對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。”

三、法律規(guī)定

《物權法》第一百九十一條第2款：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（－）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)：（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

四、律師觀點

本案當中，爭議焦點為：甲購買乙設有抵押的房屋無法辦理過戶是否屬于“因甲自身原因未辦理過戶登記？”

本律師認為，甲不存在過錯，涉案房屋未能辦理過戶登記并非甲的原因，而是由于存在抵押這一客觀障礙，其執(zhí)行異議申請應當?shù)玫街С帧＠碛扇缦拢?

（一）按照《物權法》規(guī)定，法律并未禁止設有抵押權的房屋在抵押期間轉(zhuǎn)讓。即買受人在購買已設定抵押的物品時，僅需考慮抵押權實現(xiàn)時自身可能面臨的風險，其購買抵押物的行為本身并不構成過錯。

（二）涉案房屋未能辦理過戶登記，一方面是因為甲、乙雙方約定辦理過戶登記的時間尚未來到，另一方面是因為乙怠于履行協(xié)助過戶義務，導致房屋無法辦理過戶登記。甲在法院查封涉案房屋前便與乙訂立了《房屋買賣合同》，合法占有使用該房屋，支付了全部價款，且足額支付了剩余貸款，積極辦理過戶手續(xù)，不存在任何過錯。

（三）實踐當中，如果買受人購買設有抵押權的房屋，已履行了支付約定價款的義務，并將購房款用于償還貸款或者買受人支付剩余貸款，雙方約定貸款全部還清時辦理過戶登記，應當認定為雙方的意思自治，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為合法有效。

人民法院在審理類似的執(zhí)行異議案件當中，應當依法保障買受人的合法權益，不能簡單地將房屋存在抵押權認定為“買受人的過錯”。否則，便違反了《物權法》、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干間題的規(guī)定》等法律的規(guī)定，嚴重損害買受人合法權益，破壞已經(jīng)穩(wěn)定的社會經(jīng)濟秩序，不符合法律穩(wěn)定經(jīng)濟秩序、保護當事人合理預期的功能與價值。

作者：河南博風律師事務所律師   高銀府