臨時建筑物一般是因生產(chǎn)、生活需要臨時建造使用，而搭建的結(jié)構(gòu)簡易并在規(guī)定期限內(nèi)必須拆除的建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。那么臨時建筑物租賃合同是否有效，如果無效當(dāng)事人如何尋求救濟，均是實踐中需要面對的問題。本文將結(jié)合具體案例對這一問題進行分析。

案情簡介：

2017年3月，高某作為鄭州市某建筑公司某項目的后勤負責(zé)人，代表建筑公司（乙方）與劉某（甲方）簽訂了《租賃協(xié)議書》一份，其中第3條約定：乙方在租房期間，如發(fā)現(xiàn)丟失東西，電路、火災(zāi)出現(xiàn)問題由乙方負責(zé)，甲方損失由乙方包賠。

2017年6月，建筑公司在租用劉某房屋期間，其工人在租賃的房屋內(nèi)燒水，因操作不當(dāng)，電飯鍋內(nèi)的水燒干，發(fā)生火災(zāi)，致使劉某13間臨時板房燒毀，給劉某造成損失78000元。

針對該案的上述事實，就臨時建筑物租賃合同效力的相關(guān)問題作出如下分析：

一、本案中關(guān)于臨時板房簽訂的《租賃協(xié)議書》無效。

臨時建筑物租賃合同的法律效力，分為以下情形：1、臨時合法建筑物租賃合同有效。2、超過使用期限的臨時合法建筑物房屋租賃合同，超過使用期限部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的有效。3、未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時建筑物租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的有效。4、未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進行建設(shè)的臨時建筑物租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的有效。5、臨時建筑物或構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限的建筑物租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的有效。

劉某建設(shè)的臨時板房，雖然是在自己具有集體土地使用權(quán)的土地上建造的，但該臨時建筑物沒有用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效?！备鶕?jù)以上規(guī)定，高某與建筑公司雙方的臨時建筑物租賃協(xié)議是無效合同。

二、臨時建筑物租賃合同雖然無效，但仍不能免除承租人按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費及對租賃物的損害承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?nbsp;

《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！钡诙俣l規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”

雖然雙方的租賃協(xié)議無效，但劉某的13間臨時板房因建筑公司工人違反公司管理規(guī)定引起火災(zāi)被燒毀，建筑公司有一定的過錯，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償劉某損失的責(zé)任。

三、違反合同行為和侵權(quán)行為出現(xiàn)競合時，受害人可以根據(jù)自己的利益，有權(quán)選擇依照《合同法》請求對方承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其它法律請求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第一百二十二條規(guī)定: 因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第二百二十二條規(guī)定：“ 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?

違反合同約定造成的損害賠償是一種嚴(yán)格責(zé)任，無過錯責(zé)任，只要被告有違反合同的行為，并且給對方造成損失，不需要來舉證證明違約方存在過錯，違約方應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而侵權(quán)之訴中，侵權(quán)人通常不負舉證責(zé)任，受害人必須就其主張舉證。因此，劉某有權(quán)選擇對己有利的訴因進行訴訟。

租賃合同糾紛并不能解決民事侵權(quán)問題，火災(zāi)受害人的損失在本合同項下只能基于承租人的違約事由主張，但受害人通過違約主張財產(chǎn)賠償后，不影響其通過侵權(quán)之訴請求火災(zāi)責(zé)任人承擔(dān)其它損害的賠償責(zé)任。

綜上所述，臨時建筑物租賃合同如果不符《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，一般會被法院認定為無效，但臨時建筑其本質(zhì)屬于不動產(chǎn)的物，在未被拆除之前，其具有一定的經(jīng)濟利用價值，屬于平等主體之間意思自治的交易，不應(yīng)當(dāng)干涉。故，承租人使用該違章建筑物的也應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的使用費，造成臨時建筑物損害也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

作者：河南博風(fēng)律師事務(wù)所實習(xí)律師  黃從武